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王丽新
从最新公布的9月份房地产行业数据来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大;一、二线城市成交面积环比增加13.4%，且10月上半月继续好转。多项指标均出现底部修复迹象。
优化政策持续落地和市场积累需求的反弹释放，为房地产市场企稳回升提供了一定动力。可以明确的是，8月份以来，支持性政策接续有力已形成积极效应。笔者认为，各类市场主体有必要利用这一轮楼市上行周期，因城施策，多措并举，稳妥化解房企债务风险、提振市场信心，进一步巩固房地产市场企稳回升态势。
防风险工作聚焦稳妥化债，一视同仁支持房企合理融资需求。自2022年出台“金融16条”、“三支箭”等政策之后，相关部门已多次进行优化补充，并延长政策期限。
近日，中国人民银行行长潘功胜提及房地产市场风险时表示，“一视同仁支持房地产企业合理融资需求”。在业内看来，此次强调“一视同仁”意在强调商业银行等金融机构要切实落实政策细则，做到真正支持房企合理融资。
当然，房企更需积极合理使用政策工具箱，多措并举充盈现金流量表。近期，碧桂园等房企在债务违约边缘挣扎，这对“保交楼”工作推进力度、销售预期及投资者情绪形成一定压力。针对这种情况，相关部门已提出，“稳妥化解大型房企债券违约风险”，关注债券及城投债到期偿还困难，接下来有望出台新举措。
与此同时，尚未陷入流动性困难的大型房企要高度警醒，需防范信用收缩对销售市场带来的影响。应当通过债券、股权等多种渠道做好融资工作;抓住局部市场上行窗口期推货，盘整库存结构及供货系统，加快推市场认可度较高的改善型产品入市;保证专款专用，加大“保交楼”投入力度，呵护好信用评级及客户信赖度，以期市场向上修复动力持续释放。
优化政策也仍有发力空间，还需积极“因城施策”，进一步激活楼市流动性。一方面是继续推进差别化的住房信贷政策，进一步降低首付比例，下调二套房利率下限;另一方面可适度放松限购等限制性政策，将首套房认定标准调整为“认房不用认贷”，更好地支持刚性和改善性住房需求。
更重要的是，需求与供给是一体两面、相互影响的，相关部门可以考虑对库存过多的城市和地区，暂时放缓土地供应节奏等。实际上，近期多地已相继落实“取消土地限价”，这有利于提振土地市场情绪，预计对销售市场交易亦有传导作用。
总体而言，四季度，既要稳妥化解和防范房企债务违约风险，又要巩固好既有政策激发楼市流动性的积极效应，多方协调并进，促进房地产市场健康平稳发展。
